Vzťah poľnohospodárskych subjektov k pôde, na ktorej hospodária, má existenčný charakter, avšak nie v zmysle nutnosti túto pôdu vlastniť. U nás stačí, aby mali túto pôdu v prenájme, resp. nutnosťou nie je dokonca ani nájomná zmluva.
Treba pritom objektívne uznať, že fungovanie poľnohospodárskych subjektov je podmienené stabilnými vzťahmi k prenajatej pôde a že príliš časté zmeny vlastníkov a užívateľov by na mieste našich poľnohospodárov asi nevítal nikto.
Väčšine poľnohospodárov preto vyhovuje zachovanie užívacieho stavu, ktorý vznikol buď na základe §15 o náhradnom užívaní pôdy (zákon č.330/1991 o pozemkových úpravách) alebo spontánnou cestou po zániku poľnohospodárskych družstiev.
Napriek tomu, že pri súčasnom stave pozemkového vlastníctva, najmä jeho rozdrobenosti, je takmer nemožné mať uzatvorené nájomné zmluvy na skutočné spoluvlastnícke podiely k pôvodným pozemkom, čo by teoreticky malo poľnohospodárom prekážať - neporiadok v evidencii zároveň zabraňuje vlastníkom vo výkone ich vlastníckych práv, čo zasa časti poľnohospodárov vyhovuje.
Častým javom po skončení projektu pozemkových úprav bol tlak na zvýšenie nájomného zo strany vlastníkov. Išlo o logickú záležitosť - dovtedy rozdrobené spoluvlastnícke podiely prakticky nebolo možné prenajať nikomu inému, než dovtedajšiemu užívateľovi, po scelení a sprístupnení pozemkov však vznikli i väčšie parcely, ktoré už bolo možné prenajať aj iným záujemcom. Po zvýšení počtu ponúk zo strany užívateľov pochopiteľne stúpala aj cena nájmu.
Tu niekde zrejme vznikol u poľnohospodárov skrytý odpor k sceľovaniu pozemkov i pozemkovým úpravám, ktorý sa zaštítil módnou floskulou o výpredaji poľnohospodárskej pôdy do zahraničných rúk.
V súčasnosti sme svedkami toho, ako poľnohospodári v obave o svoje podnikanie (treba povedať že v mnohých prípadoch oprávnenej), ohýbajú prostredníctvom lobizmu cez svoje organizácie právne nástroje upravujúce nakladanie s vlastníctvom - poľnohospodárskou pôdou.
Zrušením §15 o náhradnom užívaní pôdy zo zákona č.330/1991 o pozemkových úpravách zmizla povinnosť štátu regulovať užívací stav veľkej časti poľnohospodárskych pozemkov, ktorý sám tesne pred tým vytvoril a ktorý je podopretý platnými rozhodnutiami štátnych orgánov. Vlastník zostal odkázaný na dobrú vôľu užívateľov a ich ochotu navzájom sa dohodnúť.
Tento stav však paradoxne odsúva do role štatistov len menších vlastníkov. Zahraniční vlastníci, ktorí cez tunajšie firmy už v súčasnosti vlastnia pomerne veľkú výmeru poľnohospodárskej pôdy, ale aj domáci veľkopodnikatelia v poľnohospodárstve, majú dostatok prostriedkov a nástrojov, aby svoje vlastníctvo dali do užívania podľa svojich potrieb, prípadne ho ešte nákupmi zväčšili.
Naopak, pokým majú vlastníci scelených pozemkov tendenciu vlastníctvo ďalej nepredávať (pretože poskytuje vyšší výnos), vlastníci rozdrobených pozemkov sú k predaju oveľa náchylnejší. Keďže novým vlastníkom sa takmer vždy stáva ekonomicky silnejší subjekt, snaha poľnohospodárov odstaviť drobných vlastníkov, bude mať nakoniec pravdepodobne neželaný efekt - na strane vlastníkov bude stáť silnejší protivník. Už dnes je na nájomnom trhu s pôdou zrejmé, že vlastníci väčšej výmery si vydobijú lepšie nájomné ceny.
Ako spracovatelia doteraz ukončených projektov pozemkových úprav, si môžeme na základe skúseností dovoliť nasledujúce konštatovanie.
Rozdrobené pozemkové vlastníctvo
- Nie je prekážkou pri výkupe/predaji poľnohospodárskej pôdy pre finančne silné spoločnosti
- Zvyšuje administratívne náklady a poplatky za prevod pôdy
- Uchováva nižšiu trhovú cenu poľnohospodárskej pôdy i cenu nájmu
- Je prekážkou efektívneho využívania poľnohospodárskej pôdy jej vlastníkmi
Pozemkové úpravy majú mobilizujúci vplyv na investorov do poľnohospodárskej pôdy bez rozdielu štátnej príslušnosti
- Očakávanie komasácie napomáha rozvoju trhu s pôdou
- Po PÚ dochádza k zvýšeniu hospodárenia na vlastníckom základe
Usporiadané a scelené pozemkové vlastníctvo
- Zvyšuje trhovú hodnotu poľnohospodárskej pôdy
- Zjednodušuje možnosti nakladania s poľnohospodárskymi pozemkami (kúpa, prenájom) a znižuje náklady na tieto úkony
- Stabilizuje pozemkové vlastníctvo
Zakonzervovanie súčasného neprehľadného stavu v pozemkovom vlastníctve i nájomných vzťahoch je riešením s krátkodobým efektom, ktoré v konečnom dôsledku situáciu zhorší nielen pre vlastníkov a užívateľov, ale i pre správcov štátneho majetku, samosprávy a potenciálnych incestorov.